Делится ли «хата бацькоў»? Разбираемся с профсоюзным юристом
Живут себе родственники, не конфликтуют, пока на горизонте не замаячит наследство. Как прийти к согласию, если одна комната в доме маленькая, а вторая большая? Гараж всего один, а машина – у каждого. Баня тоже одна, да и огород не резиновый. Порой дело и до суда доходит.
Однако большинство споров по недвижимости и земле реально разрешить мирно, считает главный правовой инспектор труда Могилевской областной организации Белорусского профсоюза работников леса и природопользования Дмитрий Мордачев.
Черта по вертикали
Сестры из Горецкого района получили в наследство от родителей двухэтажный дом и намерены поделить на равные доли. Так как в доме есть два отдельных входа на первый этаж, они хотят, чтобы каждой досталось по этажу.
– Поэтажно жилой дом не делится – «рассекается» только по вертикали, а раздел делается так, чтобы комнаты одного собственника не располагались под и над комнатами другого, – поясняет Дмитрий Мордачев. – Техническая возможность раздела определяется по общей площади жилого строения в соответствии с заданными долями. При этом функциональное назначение помещений не учитывается, предполагается их переоборудование в перспективе. У каждой квартиры, созданной в результате раздела, должен быть самостоятельный вход с придомовой территории. Главное, чтобы собственники в соответствии с их долями получили изолированную для каждого часть дома.
Обычно при разделе приходится переоборудовать помещения, требуется демонтаж или возведение перегородок, устройство дверных и оконных проемов. Если в доме уже есть лестница на второй этаж, нужно делать и вторую. И важно помнить, что варианты раздела жилья не являются проектной документацией.
– Согласно требованиям технических нормативных правовых актов еще до реконструкции строения необходимо получить разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, – говорит профсоюзный юрист. – После надо разработать и согласовать со всеми специализированными организациями проектную документацию, согласно которой реконструкция станет возможна.
Эксперты проведут осмотр дома, сделают необходимые замеры, чтобы убедиться, что фактические объемно-планировочные показатели соответствуют тем, которые указаны в представленных документах. Если есть несоответствия, то разработать варианты раздела жилища можно и по фактическим размерам.
Как быть с землей?
Актуален вопрос и с участком: как грамотно поделить его между двумя пользователями и что делать с совместными коммуникациями и землей под постройками? – Раздел земли возможен после раздела жилого дома и соответствующей регистрации изменений в Едином государственном регистре недвижимого имущества. Главное условие – площадь участка должна быть такой, чтобы после раздела каждый собственник мог зарегистрировать свою часть как самостоятельный объект недвижимости, – объясняет Дмитрий Мордачев.
Никаких общих участков оставаться не должно, чтобы собственники не пересекались. В счет идет вся земля – и свободная, и под постройками.
Надо заметить, что совместные коммуникации – водопровод, канализация – будут препятствием для раздела участка, ведь каждому собственнику необходимо иметь к ним доступ для обслуживания. По возможности линия раздела должна быть не извилистой, а проходить ровно.
Бывают случаи, когда разделить участок невозможно. Но и здесь не стоит отчаиваться – надо только определить порядок пользования.
– Участок, которым будет пользоваться собственник, должен прилегать к той части дома, которая у него в собственности. Участок, где проходят общие коммуникации, выделяется в совместное пользование – чтобы у каждого из собственников был к ним беспрепятственный доступ. Что касается хозяйственных построек, здесь эксперты обязательно интересуются у сторон, как бы они хотели ими пользоваться. Но бывает и так, что камнем преткновения становится гараж или баня, – отмечает Дмитрий Мордачев.
Когда не договорились
Иногда вопросы по разделу хозяйственных построек перед экспертом ставит суд. Здесь главное, чтобы хозпостройка и после раздела выполняла свое функциональное назначение. То есть гараж, например, можно разделить при условии, что в нем хватает места на две машины или же есть два въезда.
Но проводить раздел дома и участка в суде вовсе не обязательно. Если в этом случае нет споров, каждый собственник регистрирует свои помещения в установленном порядке.
– Если же спорные моменты есть или собственникам нужна помощь специалиста, они могут обратиться в управление Госкомитета судебных экспертиз для разработки варианта проекта раздела и уже после этого – в суд, что ускорит процесс. При разделе дома потребуются техпаспорт, выписка либо свидетельство о государственной регистрации на капитальное строение, – подчеркивает Дмитрий Мордачев.
Для разработки раздела или порядка пользования землей необходимо представить землеустроительное дело с каталогом координат углов поворота границы участка, свидетельство о госрегистрации на него либо выписку из Единого регистра недвижимого имущества. Также нужен фрагмент топографической съемки, отображающий расположение инженерных коммуникаций на земле.
Фото из открытых интернет-источников
